ODHAD CENY NEMOVISTI | VÝKUP NEMOVITOSTÍ OLOMOUC

Odhad ceny nemovitostí a pozemků se vám bude hodit pokaždé, když jedno či druhé chcete prodat. Zároveň potřebujete ocenění nezávislým odhadcem i v případě dědického řízení, když si berete hypotéku nebo při vypořádání společného jmění manželů. Níže se dozvíte, co všechno hraje při stanovování ceny nemovitosti či pozemku roli a na kolik peněz vás odhad ceny vyjde.

Chci pomoct s prodejem nemovitosti

Vyplňte online formulář

Rizika, která hrozí, když si cenu nemovitosti stanovíte sami

Stanovit cenu své nemovitosti nebo pozemku samozřejmě můžete i sami, ale odborníci to rozhodně nedoporučují. Když chcete nemovitost prodat, může se snadno stát, že svůj dům, byt, chatu či chalupu podhodnotíte a prodáte ji takzvaně pod cenou. Tak snadno můžete přijít o statisíce i miliony korun. Anebo se stane, že ji budete prodávat mnohem dráž, než za kolik se obvykle stejné nebo podobné nemovitosti prodávají, a proto se vám nepodaří najít žádného kupce. Z tohoto důvodu doporučujeme vyhledat osobu k tomuto kroku způsobilou, případně si můžete zkusit ocenit nemovitost či pozemek online.

Kdy se vám odhad ceny nemovitosti nebo pozemku může hodit?

V rámci dědického řízení
Při rozvodovém řízení během vypořádání společného jmění manželů
Pro finanční úřad
Za účelem sjednání hypotéky

Online a zdarma

Pokud se rozhodnete pro online řešení, pak tak můžete učinit přes online formulář a obvykle zdarma, případně za pár set korun. V online formuláři vyplníte všechny potřebné údaje, které jsou nutné ke stanovení ceny, a také přiložíte fotografie. Takový odhad je však jen orientační. Abyste dostali přesný odhad, musí si nezávislý odhadce přijet nemovitost či pozemek obhlédnout. Kromě odhadce-živnostníka nebo odhadce z realitní kanceláře taktéž může nemovitost ocenit soudní znalec anebo bankovní odhadce. Je však dobré předem vědět, jestli vám bude pro zamýšlený účel stačit pouze ocenění nemovitosti realitní kanceláří nebo například nezávislým odhadcem anebo potřebujete mít v ruce znalecký posudek o ceně od soudního znalce. Znalecký posudek se obvykle vyžaduje ve chvíli, kdy řešíte exekuci, soudní spory nebo při rozvodovém řízení.

Odhahy cen

Odhad ceny při dědickém řízení

Ocenit nemovitost možná budete potřebovat i při dědickém řízení. Sice se od roku 2014 neplatí žádná dědická daň, ale pro účely dědického řízení je stejně nutné cenu nemovitosti znát. V tomto případě si můžete nechat zhotovit znalecký posudek, avšak ve většině případů vám postačí odhad odhadce z realitní kanceláře. Díky odhadu pak mohou být vyplacení jednotliví dědicové.

Odhad ceny při vypořádání společného jmění manželů

U vypořádání společného jmění manželů si musíte nechat vyhotovit odborný odhad ceny nemovitosti. Když se manžel s manželkou při rozvodu nedohodnou na majetkovém vypořádání, musí zasáhnout soud a pak je nutné oslovit soudního znalce, který učiní soudní odhad ceny nemovitosti. Bohužel je ale tato cena většinou nižší než cena tržní.

Odhad ceny při schvalování hypotéky

Chcete si vzít hypotéku? Aby vám byla hypotéka v bance schválena, musíte si nechat udělat cenový odhad nemovitosti. Při sjednávání hypotečního úvěru vám proto bude bankou přidělen odhadce, případně vám dá bankovní poradce vybrat z několika odhadců, s nimiž banka spolupracuje. Někteří lidé si najdou vlastního nezávislého odhadce s tím, že pak výsledný cenový odhad bance při sjednávání úvěru předloží. Banka ovšem nemusí takové ocenění přijmout. Navíc by nemělo být starší než šest měsíců.

Bytová jednotka a její ocenění odhadcem

Ocenění bytové jednotky

Odhad ceny bytu je o něco specifičtější. Družstevní byty se prodávají o 10 až 20 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Taktéž je cenový rozdíl mezi panelovými a cihlovými domy. Cihlové domy jsou žádanější, proto také bývají dražší. Cenu snižuje taktéž umakartové jádro nebo stará elektroinstalace. Důležité je i patro, v němž se byt nachází. Byty v přízemí jsou obvykle levnější, stejně tak jako patro nejvyšší, kdy v bytech bývá v letních měsících obrovské horko. Výjimku však představují podkrovní byty, které jsou spíše luxusními apartmány. Na cenu má vliv i stav společných prostor domu, stav fasády či zateplení střechy a oken.

Kolik odhad nemovitosti stojí?

Jak jsme uvedli hned na začátku, online odhad ceny nemovitosti může být i zdarma, avšak není přesný. U fyzického odhadu nemovitostí je stanovení výše ceny o něco záludnější. Odvíjí se například od času, který odhadce stráví nad stanovováním správné ceny. Zdržet ho může například vyhledání všech právních závad, které s danou nemovitostí nebo pozemkem souvisejí. Obvykle se cena pohybuje mezi 2 800 až 7 000 Kč. Ovšem u pozemku jsou ceny za odhad o něco nižší, pohybují se mezi 1 500 až 2 000 Kč. U bytu odhad vyjde na 3 000 až 4 000 Kč, odhad ceny rodinného domu stojí okolo 5 000 Kč. Nejdražší jsou pak cenové odhady komerčních prostorů, tedy například firemních budov nebo bytových domů. Cena dosahuje až 10 000 Kč.

Co ovlivňuje výši ceny nemovitosti?

Ceny bytů, chalup, chat i komerčních prostorů kolísají, velmi záleží na nabídce a poptávce, ale i na mnoha dalších skutečnostech, například samozřejmě na výměře nemovitosti nebo pozemku v metrech čtverečních. Čím prostornější nemovitost je, tím za ni můžete dostat více peněz. Výměra ovšem nepočítá jen s obytnými pokoji, ale i s terasou, lodžií nebo balkonem. V tomto případě ovšem cena za metry čtvereční bývá přibližně dvakrát nižší. U rodinného domu hraje roli i to, jak velkou má zahradu, jestli má garáž nebo jiné stavby či pozemky, zda disponuje sklepem nebo půdou.

Dále hraje roli:

průchodnost či neprůchodnost pokojů
jestli je koupelna oddělená od toalety či nikoliv
je-li kuchyňský kout součástí obývacího pokoje nebo je samostatný

Dále je nutné brát v potaz i stav elektroinstalace nebo oken, způsob vytápění nebo zda byt či dům prošel rekonstrukcí. Velmi důležité pro kupce bývá i dopravní dostupnost (jestli se nemovitost nachází v blízkosti autobusu, metra nebo tramvaje), občanská vybavenost, tedy jsou-li v docházkové vzdálenosti k dispozici obchody, školy, úřady, pošta, park nebo například dětské hřiště. A nesmíme opomenout brát v úvahu ani územní plán a chystané projekty (dálnice, rychlostní silnice nebo například plánovanou stavbu obchodního centra), bezpečnost onoho místa nebo rušnost lokality.

Chci pomoct s prodejem nemovitosti

Vyplňte online formulář

Tři metody stanovování ceny

Existuje několik způsobů ocenění nemovitosti. Každá slouží k trochu něčemu jinému a také každá z nich určuje cenu nemovitosti jiným způsobem:

Porovnávací metoda – vypočítaná cena se porovnává s cenami stejných nebo podobných objektů ve stejné lokalitě

Výnosová metoda – používá se ve chvíli oceňování prostor sloužících k pronájmu; zohledňuje se vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem, který má svému novému majiteli přinést výnosová metoda proto slouží zejména investorům

Nákladová metoda – vyčíslují se náklady vynaložené na pořízení podobné nemovitosti v konkrétním časovém období; také se používá při ohodnocování nových bytů a ve chvíli, kdy se posuzují nutné opravy u starších nemovitostí

Někdy se také stává, že odborníci, kteří cenu stanovují, využívají kombinaci metod. V tomto případě bývá cena nemovitosti nejpřesnější.

Cena nemovitosti není jen jedna

Tržní cena (cena obvyklá)

Jde o obvyklou částku, za kterou lze na realitním trhu prodat podobné nemovitosti; tržní cena se odvíjí od lokality a času prodeje

Cena zadlužitelná

Využívá se v případě odhadu ceny nemovitosti za účelem získání hypotéky; tato cena je nižší než cena kupní; což může někdy kupujícímu způsobit nemalé potíže, protože nemusí mít dostatek peněz na dorovnání ceny

Cena zjištění (administrativní)

Cena je určena oceňovacím předpisem, který vydává Ministerstvo financí za účelem daňové spravedlnosti (tak nebude žádný plátce daně znevýhodněn ani zvýhodněn neadekvátně zvolenou kupní cenou); dále lze touto cenou určit náhrady při vyvlastnění ve veřejném zájmu

Kupní cena

Představuje konečnou částku, za kterou prodávající svou nemovitost kupujícímu skutečně prodá

Všechny dotazy